"Les appartements avec loyers encadrés rencontraient plus de problèmes de maintenance que les autres pour la simple et bonne raison que leurs propriétaires ne les entretenaient plus." C'est la conclusion d'un rapport du Cato Institute sur l'expérience d'encadrement des loyers menée pendant plusieurs années dans le très libéral état américain du Massachussets. Une autre constatation a été qu'au final, sur le long-terme, les prix de vente se sont calés sur le rendement, ce qui a abouti à une décôte du prix des biens. On espère que les conséquence seraient différents en France ? Par quelle magie ? Exemple : Un T3 de 70 m2 au centre de Lyon, c'est environ 900 € charges comprises / mois, ou 270 000 € à l'achat. Le même à Saint Étienne, c'est environ 550 € charges comprises / mois, ou 100 000 € à l'achat. Imaginons que les 2 appartements subissent une rénovation. On va être à peu près au même prix dans les 2 villes : la main d'oeuvre et les matériaux ont un coût identique. Partons sur 300 € / m2, soit un budget de 21 000 €. À Lyon il faut 23 mois de loyer pour absorber le coût des travaux. Contre 38 à Saint Étienne. Le propriétaire à Lyon sera plus enclin à réaliser des travaux d'amélioration. Mais si les loyers sont maintenus bas au détriment de la rentabilité, on risque de se retrouver dans une situation "à la Saint Étienne". Cette logique explique, en partie, l'écart d'entretien et standing du parc immobilier entre les 2 villes. Les bas loyers n'incitent pas à investir pour mettre à niveau les logements. Sur plusieurs décennies, on pourrait ainsi assister à une lente dégradation du parc immobilier. Au lieu d'un bête système qui se base grosso-modo uniquement sur la surface et l'année de construction, pourquoi ne pas introduire d'emblée d'autres paramètres : équipement, note de DPE, pondération de vétusté pour valoriser les rénovations, etc. Donc un système à points qui pourraient être gagnant/gagnant : incitation à entretenir d'un côté, meilleur confort de l'autre. Ce serait toujours mieux qu'un système hypocrite, où l'encadrement est détourné avec des compléments de loyer (justifiés par une jolie vue par exemple) confortés par une pénurie de logements qui incitent les locataires à se faire discret.