Un appartement avec 4% de rendement brut ? Ou avec 3,86% de rendement, mais dont la valeur et le rendement locatif sont garantis ? Jusqu'à 12 ans. L'impact d'une garantie revente est en général de 0,01% environ sur le rendement locatif. Si on rajoute une Garantie de loyers "classique", celle que l'on trouve chez n'importe quel administrateur de biens, incluant loyers impayés et dégradations, on descend à 3,91% de rendement brut. Incluant les frais de gestion de l'administrateur de biens (7% environ). On a alors une garantie d'un an renouvelable. 🛑 Mais chaque année, en fonction de la sinistralité, l'assureur peut revoir les conditions de garantie. Voire arrêter le contrat. Dans ce cas là on peut souscrire une nouvelle garantie de loyers, mais qui ne sera pas forcément au même prix, ni avec les mêmes garanties, ni avec les mêmes critères de sélection des locataires. Or quand on investit dans un système type Denormandie, on s'engage sur une durée de location variant de 6 à 12 ans. ✅ C'est pourquoi je propose aussi des garanties de loyer avec engagement de durée : l'assureur ne peut déroger aux conditions du contrat sur la durée prévue au départ. L'acheteur comme le vendeur savent alors dès le départ ce qui va être assuré, à quelles conditions, et pendant combien de temps. 📈 Le joli tableau Excel présenté à l'acheteur avec le loyer, la mensualité du crédit, le cash-flow ou l'effort d'épargne est alors beaucoup plus réaliste et certain. Quand on met le package complet, garantie revente de 10 ans jusqu'à 60 000 €, et garantie de loyers pendant 12 ans, on arrive à 3,86% de rendement locatif. Soit 0,05 points de rendement en moins pour avoir une sécurité sur le long-terme. Avantage pour le vendeur : plus sécurisant et plus différenciant. Avantage pour l'acheteur : plus sécurisant. Avantage pour le gestionnaire locatif : meilleure rétention du mandat de gestion. Pour rappel, la prime sur loyers de la garantie de loyers est déductible en partie des revenus fonciers. Je n'ai pas intégré cette économie dans le calcul des rendements. En tant qu'acheteur le choix est donc : 1️⃣ 4% de rendement sans aucun filet de sécurité. 2️⃣ 3,99% de rendement avec valeur d'achat garantie 10 ans. 3️⃣ 3,91% de rendement avec GLI d'un an renouvelable ou pas. 4️⃣ 3,86% de rendement avec valeur d'achat garantie 10 ans ET GLI avec engagement de l'assureur sur 12 ans.