Vous préférez 3,6% de rendement locatif non garanti ? Ou 3,53% de rendement locatif garanti ?
Jean-Michel a acheté un appartement à Lyon, avec un mirifique rendement de 3,6% brut, merci le plafonnement des loyers.
Bien sûr, Jean-Michel n'a pas souscrit d'assurance loyers impayés : ce serait quand même pas de bol qu'il tombe sur les 3% de locataires qui ne paient pas. Et puis les assurances on ne sait jamais s'ils vont vraiment payer. Et puis c'est cher.
Du coup, quand son locataire a arrêté de payer ses loyers, Jean-Michel a limité les sorties au resto et les week-ends dans les capitales européennes.
Il fallait bien payer l'avocat et l'huissier : relance simple, mise en demeure, commandement de payer, procédure, etc…
Au bout de 2 ans Jean-Michel, tout content, obtient enfin un jugement lui permettant de faire expulser le locataire indélicat.
Son huissier demande le concours de la force publique.
Et au bout de 2 mois pas de nouvelles ou une fin de non-recevoir.
Dans son malheur Jean-Michel a de la chance, car il peut déposer une demande indemnitaire auprès du préfet.
Cela lui permet de percevoir une indemnité correspondant aux loyers qu'il aurait pu percevoir à partir de la date où le locataire aurait dû être expulsé.
Bon, le préfet peut prendre son temps pour répondre, jusqu'à 4 mois… Ça fait 2 ans que Jean-Michel se serra la ceinture, ce n'est pas 4 petits mois dans l'incertitude qui vont aggraver les choses !
Sinon Jean-Michel aurait pu souscrire une assurance loyers impayés.
Pour un appartement de 300 000 € loué 900 € HC, avec un rendement brut de 3,6%, le coût annuel d'une assurance loyers impayés est d'environ 216 €.
Avec le coût de l'assurance loyers impayés, le rendement passe de 3,6% (12 x 900 / 300 000) à 3,53%.
Voilà. 0,07 point de rendement pour être tranquille.
Chacun son combat.
Pour ceux qui préfèrent utiliser leur argent autrement qu'à faire fonctionner le système judiciaire, vous savez quoi faire.